Eberhard Rabich, 68, hat sich im Jomtien Complex Condotel eine Eigentumswohnung gekauft: 65 m², 28. Stock, zwei Schlafzimmer, Blick auf Meer und Stadt. Wohnen tut er dort nicht dauerhaft, er pendelt aus Melbourne und vermietet in der High Season von November bis April. Zum Vergleich: In den Nachbarhäusern kosten 50 bis 55 m² bei Zwölf-Monats-Vertrag 20.000 bis 22.000 ฿ Miete im Monat, rund 523 bis 575 €. Die wichtigste Regel für Käufer: kürzer als einen Monat darf nicht vermietet werden, das Management kontrolliert, und die Polizei hat schon Mietverträge eingesammelt. Und einen FI-Schutzschalter baut dir in Thailand niemand von sich aus ein, den musst du selbst bestellen.
Schau mal, das hier ist der Teil, den Wohnungsvideos meistens auslassen. Du siehst den Meerblick, du siehst die Küche, und dann ist das Video zu Ende. Was du nicht siehst: was das Ding im Betrieb kostet, was du damit rechtlich darfst und was passiert, wenn du am anderen Ende der Welt sitzt und der Abfluss im Bad zu ist.
Genau darum ging es bei Eberhard. Er ist 68, in Deutschland geboren, mit acht Jahren mit den Eltern nach Australien. Er lebt in Melbourne, hat dort noch ein Geschäft und ist nicht in Rente. Nach Jomtien kommt er seit rund 15 Jahren jedes Jahr, das erste Mal war er 2001 hier. Von Melbourne nach Bangkok sind es neun Stunden im Direktflug. Er wohnt also nicht in Thailand. Er pendelt.
Und er hat hier zweimal gekauft. Das macht ihn zu einem der wenigen, die dir zu diesem Thema etwas sagen können, das über ein Gefühl hinausgeht.
Was er gekauft hat
Das Jomtien Complex Condotel steht an der Thappraya Road in Nong Prue. Zwei Türme, 39 Etagen, Tower A mit 264 und Tower B mit 295 Wohnungen. Gebaut wurde es im ersten Quartal 1993, Eberhard sagt „93, 94“. Es ist eines der ersten Hochhäuser in Jomtien, entsprechend alt ist die Substanz, entsprechend gepflegt ist sie inzwischen auch.
Seine Wohnung liegt im 28. Stock und hat 65 m². Zwei Schlafzimmer, ein Bad, Küche, Wohnraum und Balkon in einem einzigen langen Raum. Der Vorbesitzer hat sie komplett umgebaut. Aus dem zweiten Bad wurde das zweite Schlafzimmer, und der Balkon wurde in den Wohnraum hineingezogen, das gibt drei Meter extra. Der Wohn- und Küchenbereich misst dadurch rund sechs Meter.
Ein Detail, das er selbst am liebsten erzählt: Durch den Umbau liegt sein Boden rund 200 Millimeter höher als bei den anderen Wohnungen auf derselben Etage. Er nennt sie deshalb nicht die 28, sondern die 28.1.
Wichtig zur Einordnung, weil im Video größere Zahlen fallen: Die 125 bis 130 m² sind die Nachbarwohnungen, nicht seine. Die werden für 40.000 bis 60.000 ฿ im Monat vermietet, rund 1.046 bis 1.569 €, je nachdem wie modern sie hergerichtet sind.
Was Wohnen in Jomtien wirklich kostet
Jetzt zu den Zahlen, wegen denen du vermutlich hier bist. Das sind die Mieten in der direkten Nachbarschaft, alle aus dem Gespräch vor Ort, umgerechnet zum Kurs vom 06.09.2026.
| Objekt | Größe | Miete im Monat |
|---|---|---|
| Vitalai 5 und 7 | 50 bis 55 m² | 20.000 bis 22.000 ฿, rund 523 bis 575 € (Zwölf-Monats-Vertrag) |
| Nachbarwohnungen im selben Haus | 125 bis 130 m² | 40.000 bis 60.000 ฿, rund 1.046 bis 1.569 € |
Diese Zahlen gelten für den langen Vertrag. Mietest du für einen, zwei oder drei Monate, zahlst du deutlich mehr. Das ist in ganz Pattaya so. Wer zwölf Monate unterschreibt, bekommt den besten Preis, und genau deshalb sehen die Zahlen in Anzeigen oft freundlicher aus als das, was ein Urlauber am Ende zahlt.
Der laufende Kleinkram sieht in dieser Anlage so aus:
- Waschraum im 4. Stock, fünf Waschmaschinen und zwei Trockner. Ein Waschgang kostet 50 ฿, rund 1,31 €, die große Maschine 60 ฿, rund 1,57 €
- Trinkwasser aus dem Automaten im Haus: 5 ฿ für 6 Liter, rund 0,13 €, und 16 ฿ für 20 Liter, rund 0,42 €
- Baht-Bus nach Pattaya: 15 ฿, rund 0,39 €, Fahrzeit etwa 15 Minuten. Früher waren es 10 ฿
- Pool und Fitnessraum liegen im 4. Stock und sind von 07:00 bis 21:00 offen. Der Pool ist rund 1,5 m tief, dazu gibt es ein Kinderbecken
- WLAN in der Common Area ist kostenlos, Tennisplätze, Tischtennis und ein Billardtisch gehören dazu
Und was braucht Eberhard selbst? Er sagt: unter 1.000 ฿ am Tag. Nihat hat das im ersten Interview mit ihm auf rund 750 € im Monat hochgerechnet, ohne Miete, weil ihm die Wohnung gehört. Einkauf ist da drin. Roller fährt er bewusst keinen, er hat zu viele Unfälle gesehen. Er nimmt den Baht-Bus oder Bolt.
Ein Punkt zur Ehrlichkeit: Das ist sein Budget, nicht deins. In seinen 1.000 ฿ am Tag stecken keine Miete, keine Krankenversicherung aus Deutschland, kein Heimflug und keine Visageschäfte. Wenn du deine eigene Zahl willst, rechne sie komplett. Ich habe dazu die echte Monatsrechnung gebaut, kostenlos und mit Vorlage zum Selbstausfüllen.
Die Regel, die viele Käufer erst hinterher lernen: mindestens ein Monat
Das ist der wertvollste Satz aus beiden Gesprächen mit Eberhard, und er kostet dich nichts außer zwei Minuten Aufmerksamkeit.
Du darfst deine Eigentumswohnung in einem solchen Haus nicht für weniger als einen Monat vermieten. Kein Wochenende, keine fünf Nächte, keine schnelle Zwischenbuchung. Wer das trotzdem macht, spielt mit dem Hotelrecht, und die Kontrolle ist näher, als die meisten denken.
„Versuch es gar nicht erst. Das Management passt auf. Die Polizei ist schon gekommen und hat Kopien der Mietverträge verlangt. Leute sind rausgeworfen worden, Leute haben Bußgeld gezahlt.“
Dazu kommt der stille Teil der Strafe. Das Management kann deinen Kurzzeitmietern die Anlage praktisch verleiden, indem es ihnen den Pool sperrt. Rausschmeißen darf es sie nicht so einfach, aber unangenehm machen sehr wohl. Und du selbst stehst dann als Eigentümer im Haus als der da, der Probleme macht. In einem Gebäude, in dem du die nächsten zwanzig Jahre wohnen willst, ist das teurer als jede Buchung.
Eberhard macht es deshalb sauber. Er vermietet die High Season, also grob November bis April, über Airbnb und über einen Agenten vor Ort. Der Agent bringt Verträge über drei bis sechs Monate. Zwölf-Monats-Mieter nimmt er nicht, weil er sonst selbst nicht mehr in seine Wohnung käme. Und ohne jemanden vor Ort, der die Schlüssel hat und die Übergabe macht, geht es nicht. Das sagt er ganz klar.
Frag beim Management der Anlage nach, welche Mindestmietdauer im Haus gilt und was in der Hausordnung steht. Frag auch, ob die Einheit in der Ausländerquote des Gebäudes liegt, denn nur ein Teil der Wohnfläche eines Hauses darf auf ausländische Namen laufen. Beides gehört vor die Unterschrift, nicht danach.
Wichtig: Das ist Eberhards Erfahrung aus seinem eigenen Haus und meine Zusammenfassung davon, keine Rechtsberatung. Wie die Vermietungsregeln und das Hotelgesetz im Einzelfall greifen, gehört vor dem Kauf zu einem Anwalt vor Ort.
Der FI-Schutzschalter, den dir niemand einbaut
Und jetzt der Punkt, bei dem ich beim Dreh kurz stehen geblieben bin. Eberhard zeigt auf seinen Sicherungskasten und sagt, das sei neu, und da sei ein RCD drin. RCD heißt Residual Current Device. Bei uns heißt das Ding FI-Schutzschalter. Es trennt den Strom in Millisekunden, wenn Strom den falschen Weg nimmt, zum Beispiel durch einen Menschen.
In Deutschland ist das seit Jahrzehnten Pflicht. In Thailand ist es kein Standard.
„Der Elektriker weiß genau, was das ist. Aber keiner baut es ein. Es ist nicht vorgeschrieben.“
Eberhard hat den Schalter in beiden Wohnungen, die er hier hatte, nachrüsten lassen. Er musste ihn bestellen und ausdrücklich verlangen. Von allein passiert das nicht.
Nimm das mit, auch wenn du nur mietest. Nasses Bad, Warmwasserboiler direkt über der Dusche, Steckdosen ohne Schutzkontakt, Klimaanlage: Das ist die Kombination, wegen der es diesen Schalter gibt. Sieh dir bei der Besichtigung den Sicherungskasten an. Wenn dort ein Gerät mit Test-Knopf sitzt, ist ein FI vorhanden. Wenn nicht, frag, was der Einbau kostet, und lass ihn machen. Das ist die billigste Versicherung in der ganzen Wohnung.
Was in Thailand sonst kein Standard ist
Eberhards Wohnung sieht in Videos aus wie eine normale europäische Wohnung. Genau das ist sie hier eben nicht, und das erklärt einen Teil des Preises.
- Vier Kochfelder, Backofen und Mikrowelle. Üblich sind zwei Kochfelder oder gar keine. Viele Thai-Haushalte kochen draußen oder essen unten auf der Straße
- Side-by-Side-Kühlschrank mit Granitarbeitsfläche und Kücheninsel. Auch das siehst du hier selten
- Rutschfester Bodenbelag im Bad und ein Gefälle in die Ecke statt in die Raummitte. Vorher lief das Wasser mitten durchs Bad, und genau da rutschen Leute aus
- Keine Waschmaschine in der Wohnung. Gewaschen wird im 4. Stock am Münzautomaten oder unten im Laundry-Service. Die Anschlüsse wären da, wer will, baut selbst eine ein
- Kein Doppelglas. Die Fenster sind dafür 10 bis 11 Millimeter dick und richtig schwer. Geschlossen ist Ruhe
Dazu zwei Kleinigkeiten, die du erst nach dem Einzug merkst. Auf dem Balkon in dieser Höhe sind Tauben ein echtes Thema, Eberhard hat es mit einer herunterlassbaren Markise gelöst, die zugleich die Nachmittagssonne abhält. Und das kleine Schlafzimmer hat eine Glastür mit Blickschutz, damit das Flurlicht niemanden weckt. So etwas plant nur jemand, der schon einmal dort geschlafen hat.
Fernbesitzer sein: der eigentliche Preis
Eberhard nennt sich selbst Absentee Owner. Ein Eigentümer, der nicht da ist. Und wenn du ihn fragst, was das Schwierigste an der ganzen Sache ist, kommt keine Zahl, sondern das hier.
„Ich bin nicht da. Dann habe ich ein Problem und muss andere Leute einschalten, kontaktieren und ihnen vertrauen. Das kann schwierig sein.“
Er hat gerade einen guten Manager, sagt er, und man hört, dass er das als Glück einordnet und nicht als Selbstverständlichkeit. Bei der Renovierung hat es das auch schon anders gegeben. Der erste Handwerker an der Küche hat schlecht gearbeitet, Hauptsache es steht etwas, und das muss jetzt jemand anders richten. Auf seiner Liste stehen noch ein Wasserablauf, dieser Kücheneinbau und ein Wandbild.
Rechne das ein, wenn du mit einem Kauf rechnest. Zur Wohnung gehört neben Kaufpreis und laufenden Kosten eine Person vor Ort. Jemand, der Schlüssel hat, Handwerker bestellt, Übergaben macht und dir sagt, wenn etwas nicht stimmt. Wer die nicht hat, kauft sich eine Baustelle mit Meerblick, die er aus Melbourne per Webcam anschaut.
Warum er überhaupt in Thailand gekauft hat
2012 hat Eberhard sein erstes Condo gekauft. Jomtien Plaza Condotel, direkt am Strand, 49 m² Studio im 24. Stock, 180 Grad Meerblick. Der Grund war nüchtern: Eine vergleichbare Wohnung in Australien warf damals rund 3 Prozent ab, hier war es ungefähr das Doppelte. Dazu niedrigere Nebenkosten und keine Kaufnebenkosten in australischer Höhe, kein Notar.
Vor zwei Jahren hat er das Studio verkauft und mit dem Erlös die jetzige Wohnung gekauft, ungefähr derselbe Betrag. Den Preis nennt er nicht, und ich frage nicht zweimal nach. Was er nennt, ist der Grund für den Tausch: 49 m² als offenes Studio funktionieren zu zweit nicht. Steht einer auf, ist der andere wach. Mit zwei Schlafzimmern kannst du in der Küche Kaffee machen, während der andere weiterschläft.
Das klingt banal. Aber wenn du dort irgendwann wirklich länger leben willst, ist es genau der Unterschied zwischen wohnen und hausen.
Der Nachteil, den er selbst nennt
Ich mag Gespräche, in denen der Gast von allein den wunden Punkt anspricht. Hier kam er ohne Nachfrage.
„Das ist keine ruhige Gegend. Das kann Krach machen.“
Früher lief unten bis Mitternacht Musik, der Schall wurde vom Nachbargebäude zurückgeworfen, Eberhard beschreibt es als eine riesige Boombox zwischen den Häusern. Heute ist es weniger. Spielt am Strand eine Band, trägt der Schall trotzdem bis in den 28. Stock. Er sitzt dann mit einem Bier auf dem Balkon und hört es, als wäre er 20 Meter weg.
Für ihn ist das ein Vorteil. Für jemand anderen ist es der Grund, in einer anderen Anlage zu suchen. Seine Lösung für die lauten Nächte ist einfach: ins hintere Schlafzimmer, Tür zu, dann hört man nichts. Das Zimmer liegt am Ende des Gangs, dort kommt niemand vorbei.
Und noch etwas gehört zur Lage dazu, damit du nicht überrascht wirst: Die Soi vor dem Haus entwickelt sich gerade zur Jomtien Walking Street. Street Food, Bars, Massage-Shops, dazu Jomtiens einzige Go-Go-Bar direkt in der Nähe. Der Ort wächst, es kommen laufend neue Projekte dazu. Das ist für manche genau richtig und für andere ein Ausschlusskriterium. Sieh es dir abends an, nicht mittags.
Was ich aus dem Besuch mitnehme
Drei Dinge bleiben hängen, und keins davon steht in einem Verkaufsprospekt.
Die Vermietungsregel entscheidet über deine Rendite. Wenn du eine Wohnung kaufst und im Kopf mit Wochenendbuchungen rechnest, rechnest du falsch. Mindestens ein Monat, das ist die Größe, mit der du planen musst, und die High Season von November bis April ist das Fenster, in dem überhaupt etwas geht.
Der FI-Schutzschalter ist die eine Sache aus diesem Video, die dich Geld kostet, das du sofort ausgeben solltest, egal ob Miete oder Kauf.
Und ohne verlässliche Leute vor Ort funktioniert Fernbesitz nicht. Eberhard hat seit 2012 Wohnungen hier und nennt es trotzdem sein Hauptproblem. Wer nur den Kaufpreis vergleicht, hat den teuersten Posten noch nicht auf der Liste.
Ganz ehrlich: Ich würde das Modell nicht jedem empfehlen. Wer plant, in zehn Jahren dort zu leben, und solange vermieten will, kann so rechnen wie Eberhard. Wer eine schnelle Rendite sucht, sollte die Regel mit dem einen Monat zweimal lesen.
Suchst du selbst etwas in der Region, zum Mieten oder zum Kaufen, oder willst du eine Wohnung vermieten? Schreib mir, ich stelle den Kontakt her. Alle Wege stehen auf der Immobilien-Seite. Eberhards Wohnung lässt sich in der High Season mieten, auch dazu leite ich weiter.
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Zu den Zahlen (Stand 06.09.2026): Mieten, Budget, Größen und alle Angaben zur Wohnung stammen aus zwei Gesprächen mit Eberhard Rabich in Jomtien · umgerechnet mit 1 € = 38,24 ฿, geprüft an zwei unabhängigen Quellen (open.er-api.com und wechselkurse-euro.de) · Baujahr, Etagenzahl und Wohnungszahl der beiden Türme nach den Objektdaten von FazWaz und Thailand-Property · die Preise für Waschmaschinen und Wasserautomat sind im Haus vom Schild abgelesen, nicht aus dem Gespräch übernommen. Alle Angaben ohne Gewähr, Preise und Regeln ändern sich. Dieser Text ist keine Rechts- oder Steuerberatung.