Christian zeigt mir in Hin Lek Fai oberhalb von Hua Hin ein eingeschossiges Haus mit zwei Schlafzimmern, zwei Bädern, 89 m² Wohnfläche und 170 m² Grundstück. Unmöbliert startet es bei knapp 2,5 Millionen Baht, rund 65.100 Euro, möbliert bei knapp 3,5 Millionen. Der Haken: Das Grundstück kannst du als Ausländer in der Regel nicht auf deinen Namen kaufen. Üblich ist eine Pacht, und die ist in Thailand auf 30 Jahre begrenzt.
Knapp 2,5 Millionen Baht für ein eigenes Haus mit Carport. Christian stellt Immobilien in Hua Hin vor und hat mich durch dieses Objekt geführt. Was ich an dem Rundgang mochte: Er redet sein eigenes Angebot an mehreren Stellen selbst klein. Und am Ende kommen wir zu der Frage, die beim Hauskauf in Thailand fast jeder zu spät stellt: Wem gehört eigentlich das Grundstück?
Das Objekt: Villa oder Häuschen?
Ich habe es beim Ankommen eine Villa genannt. Christian widerspricht gleich: eher ein kleines Häuschen. Zwei Schlafzimmer, zwei Bäder, knapp 89 Quadratmeter Wohnfläche auf 170 Quadratmetern Grundstück. Einen privaten Pool gibt es nicht, dafür gegenüber einen Gemeinschaftspool und einen Spielplatz.
Unmöbliert startet das Haus bei knapp 2,5 Millionen Baht. Christian sagt dazu „ein bisschen über 60.000 Euro“, beim Kurs vom 14.09.2026 sind es rund 65.100 Euro. So möbliert, wie wir es im Video sehen, kostet es knapp 3,5 Millionen Baht, also rund 91.100 Euro.
Gebaut wird mit Fertigbetonteilen. Deshalb kannst du laut Christian weniger anpassen als bei manch anderem Bauunternehmen, dafür ist es etwas günstiger. Der Bauträger ist ein thailändischer Entwickler mit, so schätzt Christian, knapp 15 Projekten, auch in anderen Orten. Allein in dieser Anlage stehen mehrere hundert Einheiten, und es wird weiter gebaut.
Lage: Hin Lek Fai, eine Viertelstunde zum Strand
Direkt am Strand bist du hier nicht. Christian rechnet mit einer Viertelstunde. Das Viertel heißt Hin Lek Fai und liegt nach seiner Angabe rund 50 Meter über dem Meer, deshalb geht fast immer etwas Wind. Wenn du die Straße runterfährst, kommst du am Nachtmarkt oder am neuen Bahnhof raus.
In der Nähe gibt es eine internationale Schule, Black Mountain, Golfplätze, Wochenmärkte, einen neuen Nachtmarkt, einen 7-Eleven und eine Tankstelle mit Café Amazon. Die Anlage selbst liegt an der Hauptstraße, aber über eine lange Zufahrt. Vom Verkehr hörst du drinnen praktisch nichts. Am Eingang sitzt die Security, und die Leute dort gehen nachts auch ihre Runden.
Innen: was gut ist und was nicht
Im Wohnbereich stehen Couch, Wohnwand und ein Esstisch für vier Personen, dazu viel Stauraum. Die Küchenzeile ist kurz, Kühlschrank und Spülmaschine fehlen noch. Wer ein halbfertiges Objekt nimmt, hat bei solchen Dingen laut Christian noch Mitspracherecht.
Dann das zweite Zimmer. Hier wird Christian ehrlich: Die Einbaumöbel sind für diese Raumgröße zu viel, und als vollwertiges Schlafzimmer ist der Raum recht klein. Als Büro oder Gästezimmer mit Schlafcouch funktioniert er. Das Gästebad und das Bad am Schlafzimmer sind identisch, ganz normaler Standard.
Was mir aufgefallen ist: Die Decken sind hoch. Von außen dachte ich zuerst, das Haus hat zwei Stockwerke. Dadurch wirkt es größer, und du hast mehr Stauraum. Und noch ein Detail, das Christian selbst zeigt: Neben dem Carport ist der Stromanschluss so gelegt, dass die Waschmaschine über die Tür angeschlossen werden müsste. Da hat jemand nicht mitgedacht. Laut Christian regelt der Bauträger so etwas beim Kauf, und für Wartung gibt es vorne ein eigenes Servicebüro.
Gemeinschaftskosten: rund 1.200 Baht im Monat
Christian nennt knapp 30 Euro im Monat, also rund 1.200 Baht. Berechnet wird das nach der Grundstücksgröße. Genauer gesagt pro Quadratwa, das sind vier Quadratmeter: 27 Baht pro Quadratwa, umgerechnet 6,75 Baht pro Quadratmeter. Dafür bekommst du Security, Müllabfuhr und die Pflege der Gemeinschaftsflächen inklusive Pool.
Haus oder Condo?
Für ungefähr 60.000 Euro bekommst du auch eine Eigentumswohnung, ein Condo, so fällt es im Gespräch. Dort hast du aber ebenfalls Nachbarn Wand an Wand und meist nur Platz für zwei am Esstisch. Ein Condo in dieser Größe zum gleichen Preis zu finden, hält er für schwierig, vielleicht bei älteren Anlagen. Die neueren seien eher klein und teurer. Für ihn ist dieses Haus deshalb eine Art günstigerer Condo-Ersatz.
Der Haken: Wem gehört das Grundstück?
Beim Condo kaufst du die Einheit. Dort dürfen, wie ich es im Video sage, weniger als die Hälfte der Wohnungen einer Anlage in ausländischer Hand liegen, das Grundstück kaufst du nicht mit.
Beim Haus ist es anders. Das Regierungsportal Thailands verweist dazu auf den Land Code von 1954, nach dem Ausländer Land in der Regel nicht besitzen dürfen. Christian sagt es im Video genauso: Das Grundstück kaufst du nicht auf deinen Namen, zumindest in der Regel nicht. Eine Baugenehmigung für das Haus kannst du dagegen auf deinen Namen bekommen, so fällt es im Gespräch.
Der übliche Weg ist die Pacht. Als Verpächter nennt Christian den Bauträger selbst, eine Anwaltskanzlei, bei der er offen lässt, ob man das empfehlen sollte, oder eine Privatperson. Eine thailändische Firma nur für den Grundstückskauf aufzusetzen, wie es vor einigen Jahren noch üblich war, sollte man laut Christian aktuell wahrscheinlich eher lassen. Er nennt die Pacht den gängigen und legalen Weg.
Und die Pacht ist gedeckelt. Section 540 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs sagt: Die Pacht einer Immobilie darf 30 Jahre nicht überschreiten. Wird länger vereinbart, wird auf 30 Jahre gekürzt. Verlängern ist möglich, aber wieder nicht über 30 Jahre ab der Verlängerung.
„Man kann es eigentlich nicht als 90-jährige Pacht betrachten, weil wirklich die ersten 30 und was dann in 30 Jahren ist, weiß halt keiner so genau.“
Das sagt Christian über die Verlängerungsoption um zweimal 30 Jahre, die viele Verträge versprechen. Es gibt dazu inzwischen ein Urteil des Obersten Gerichtshofs in Thailand, Nr. 4655/2566: Dort wurden im Voraus vereinbarte Verlängerungsklauseln für nichtig erklärt, weil sie den 30-Jahre-Deckel umgehen sollten. Das ist ein Einzelfall. Es zeigt aber, dass solche Klauseln nichtig sein können. Christian bringt es so auf den Punkt: Garantiert sind die ersten 30 Jahre.
Und wenn du nach fünf Jahren verkaufst?
Bekommt der nächste Käufer dann nur noch 25 Jahre? Christian sagt: Im Regelfall wird der Pachtvertrag so aufgesetzt, dass für den neuen Käufer eine neue 30-jährige Pacht ausgestellt werden kann. Das lässt man sich idealerweise vorab im Vertrag zusichern. Er sagt aber auch ehrlich, dass es andere Fälle gibt. Dann musst du mit demjenigen, der das Land hält, eine Lösung finden.
Meine Einschätzung
Für rund 65.100 Euro bekommst du hier ein Haus mit zwei Bädern, hohen Decken und einer Anlage mit Security. Laut Christian ist das mehr Platz, als du für das Geld in neueren Condos bekommst. Beim Grundstück bekommst du dafür 30 Jahre Pacht, mehr ist nicht garantiert. Wenn dir das reicht, ist das ein ehrliches Angebot. Wenn du etwas für deine Enkel suchst, musst du anders rechnen.
Und bevor du unterschreibst: Lass den Pachtvertrag von jemandem prüfen, der dafür haftet. Weitere Objekte in ähnlichen Preisklassen stellt Christian auf seinem eigenen YouTube-Kanal vor.
Suchst du selbst ein Haus oder eine Wohnung zum Mieten oder Kaufen, oder willst du etwas vermieten oder verkaufen? Schreib mir, ich stelle den Kontakt her. Alle Wege dazu stehen auf der Immobilien-Seite.
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Beratungsgespräch buchen →Zu den Zahlen (Stand 15.09.2026): Preise, Flächen, Gemeinschaftskosten, Bauträger, Lage und die Aussagen zu Condo-Quote, Baugenehmigung und Weiterverkauf stammen aus dem Video selbst und sind Aussagen von Christian und mir, nicht unabhängig geprüft · Wechselkurs 1 € ≈ 38,41 ฿, Referenzkurs der Europäischen Zentralbank vom 14.09.2026, abgerufen über api.frankfurter.dev am 15.09.2026: „"date":"2026-09-14","rates":{"THB":38.407}“ · Pachtdauer: Civil and Commercial Code of Thailand, Section 540, „The duration of a hire of immovable property cannot exceed thirty years. If it is made for a longer period, such period shall be reduced to thirty years. The aforesaid period may be renewed, but it must not exceed thirty years from the time of renewal.“, thailandlawonline.com/civil-and-commercial-code/537-571-lease-or-hire-of-property-laws, abgerufen 09.09.2026 · Verlängerungsklauseln: Urteil des Obersten Gerichtshofs Nr. 4655/2566, referiert bei thailawonline.com/automatic-renewal-of-a-lease-in-thailand/, „the renewal clauses were void because their purpose violated that section“, abgerufen 09.09.2026 · Landbesitz: Regierungsportal Thailand, thailand.go.th/issue-focus-detail/010_011, „under the Land Code Act B.E. 2497 (1954), it is forbidden for foreigners to own land and land parcels“, abgerufen 09.09.2026. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Rechtslage kann Ausnahmen haben und sich ändern. Vor einem Kauf oder einer Pacht einen zugelassenen Anwalt in Thailand fragen. Alle Angaben ohne Gewähr, Preise und Verfügbarkeit ändern sich.